Le Grand Palais
2 boulevard de Cimiez · Carabacel · 06000 Nice
Une résidence Belle Époque construite en 1911 et inscrite aux monuments historiques : deux bâtiments au-dessus de jardins en terrasses, au pied de Cimiez, à quelques minutes de l'avenue Jean-Médecin.
Estimer mon appartement- ≈ 6 000 €/m²médiane des ventes 2021-202536 ventes d'appartements · DVF
- 166lots d'habitationregistre des copropriétés, 10/2026
- 1911construction, par Charles DalmasVille d'art et d'histoire de Nice
- 2021inscription aux monuments historiquesinscription partielle · Mérimée PA06000063
Prix immobilier
Le prix au m² au Grand Palais
Les ventes enregistrées dans l'immeuble donnent un repère solide : 36 ventes d'appartements en cinq ans, assez pour situer la résidence, pas pour fixer le prix d'un appartement.
Au Grand Palais, 36 ventes d'appartements ont été enregistrées de 2021 à 2025. La moitié d'entre elles se situe entre 5 200 et 6 900 €/m². Les ventes de 2023 à 2025 se placent plus haut que celles de 2021 et 2022 : environ 6 500 €/m² en médiane, contre 5 700 €/m², sur des effectifs encore réduits.
La médiane n'est pas un plafond : les appartements de grand standing se situent nettement au-dessus. Trois ventes ont dépassé 9 000 €/m² depuis 2021, dont deux en 2025.
Ventes d'appartements enregistrées par année (DVF)
Ventes 2021-2025 (DVF, millésime du 17/07/2026), contrôlées avec le millésime d'octobre 2026, identique pour les années 2022 à 2025. Médianes par période indicatives : 25 ventes en 2021-2022, 11 en 2023-2025.
Médiane des ventes
Moitié centrale des ventes
Un quart des ventes se situe au-dessus de 6 900 €/m² ; trois ont dépassé 9 000 €/m².
Prix de vente enregistrés (DVF), en euros courants, rapportés à la surface bâtie déclarée, parkings et caves vendus avec l'appartement compris. Ce n'est ni l'estimation d'un appartement particulier, ni une expertise. Méthode et sources
Écarts de valeur
Des écarts importants d'un appartement à l'autre
Au Grand Palais, deux appartements de même surface peuvent se vendre à des prix très différents. La médiane rassemble des situations très diverses : bâtiment, étage, vue, surface, état d'entretien, qualité de la rénovation et standing intérieur.
Les appartements les plus recherchés réunissent souvent un étage élevé, une vue dégagée sur la ville, parfois la mer, de beaux volumes et une rénovation de qualité, dans le corps principal comme côté jardins. C'est notre lecture du marché, fondée sur notre expérience de la résidence.
- ≈ 6 000 €/m²MédianeLa moitié des ventes 2021-2025 au-dessus, la moitié au-dessous.
- ≈ 6 900 €/m²Quart supérieur des ventesUn quart des ventes 2021-2025 au-delà de ce niveau.
- ≈ 5 900 €/m²3 pièces, médiane indicative22 ventes, la typologie la plus fréquente.
Prix de vente enregistrés, parkings et caves compris. Avec 36 ventes, aucun percentile élevé n'est calculé au-delà du quart supérieur : les ventes les plus hautes sont comptées, ci-dessous. Méthode et sources
Grand standing
Des appartements d'exception au-delà de 9 000 €/m²
Rénovés avec soin, en étage élevé, avec de beaux volumes et une vue dégagée : les appartements de grand standing du Grand Palais se vendent bien au-delà de la médiane de la résidence.
- 3 ventesAu-delà de 9 000 €/m²Ventes enregistrées depuis 2021, dont deux en 2025, prix rapporté à la surface bâtie DVF.
- 5 ventesAu-delà de 800 000 €De grands appartements, dont deux vendus plus d'un million d'euros.
- Cas par casTrès grand standing · regard VDBPour les appartements les plus rares, la valeur se fixe au cas par cas, selon l'étage, la vue, les volumes et la qualité de la rénovation.
Ces niveaux ne sont pas le prix habituel des appartements de la résidence. Un appartement d'exception ne s'estime pas en multipliant sa surface par la médiane : sa valeur tient à son étage, à sa vue, à ses volumes et à la qualité de sa rénovation.
Ventes enregistrées (DVF 2021-2025) : prix de vente rapportés à la surface bâtie déclarée dans DVF, parkings et caves compris, comme la médiane. Les prix affichés en annonce ne sont pas des prix de vente et ne sont pas pris en compte.
Situation
Entre le centre-ville et les collines de Cimiez
Le Grand Palais domine le départ du boulevard de Cimiez, au-dessus de Carabacel. Le centre-ville, le boulevard Dubouchage, l'avenue Jean-Médecin et la Promenade du Paillon restent accessibles à pied.
- Bâtiments de la résidence (emprise BDNB, partielle)
- Espaces verts publics
- Limite de l'IRIS Carabacel
L'emprise dessinée vient de la Base de données nationale des bâtiments ; elle ne représente pas encore l'ensemble des blocs de la résidence.
Rues voisines
Boulevard de Cimiez · avenue et montée Desambrois · boulevard Carabacel · rue de Paris · boulevard Dubouchage · avenue Jean-Médecin.
Accès en transports
Arrêt de bus Désambrois à environ 40 m à vol d'oiseau ; 6 lignes de bus à moins de 300 m. Tramway : lignes 2 et 3 à l'arrêt Durandy (environ 430 m), ligne 1 à l'arrêt Jean Médecin (environ 540 m).
Stationnement
Quelques emplacements existent le long de la voie privée qui monte à l'intérieur de la résidence. Peu nombreux, ils fonctionnent selon le principe du premier arrivé, premier servi : il n'y a pas de place garantie pour chaque appartement. C'est pourquoi le registre des copropriétés ne déclare aucun lot privatif de stationnement, alors que des possibilités de stationnement existent.
Regard VDB
Mon regard sur le Grand Palais
Le Grand Palais fait partie de ces adresses que l'on reconnaît de loin : une longue façade Belle Époque au-dessus des jardins, au départ du boulevard de Cimiez. Construite pour accueillir des hivernants, la résidence garde de cette origine un cadre et des volumes rares.
Deux corps de bâtiment, des appartements très différents
Le corps principal, le plus élevé, compte environ neuf étages. Ses appartements sont orientés au sud ou au sud-ouest selon leur emplacement, et une partie d'entre eux, en léger retrait du boulevard, peut être moins exposée à la circulation. Dans les étages élevés, certains bénéficient de vues dégagées sur Nice et, pour quelques-uns, sur la mer. Les grands appartements entièrement rénovés, aux beaux volumes et aux prestations soignées, y atteignent des valeurs élevées.
L'autre corps de bâtiment, côté jardins, compte lui aussi de grands appartements de standing. Au-dessus du quatrième étage, selon leur orientation et leur position, certains ont des dégagements sur les toits de Nice, parfois jusqu'à l'horizon marin ; plus bas, les vues sur les jardins ont leur propre attrait.
Ces configurations changent d'un bloc, d'un étage et d'un appartement à l'autre : aucune façade n'offre partout les mêmes vues.
Des écarts de valeur importants
Le Grand Palais n'est pas une résidence homogène. Les écarts de valeur peuvent être importants entre logements, y compris au sein d'un même corps de bâtiment : l'étage, la vue, les volumes, la qualité de la rénovation et le standing intérieur font la différence. On y rencontre des appartements classiques ou à rénover comme des appartements d'exception, dont la valeur dépasse très sensiblement la médiane de la résidence. Les apprécier relève d'une véritable analyse immobilière, pas d'un prix moyen.
Le Grand Palais bénéficie du cachet d'une résidence Belle Époque, de jardins en terrasses et d'équipements collectifs qui contribuent au confort des résidents. Dans la plupart des logements diagnostiqués, le chauffage est collectif, ce qui participe au confort des appartements pendant l'hiver.
Au quotidien, on rejoint à pied le centre-ville, le boulevard Dubouchage, l'avenue Jean-Médecin et la Promenade du Paillon. Pour la voiture, quelques places existent le long de la voie privée qui monte dans la résidence : peu nombreuses, elles fonctionnent selon le principe du premier arrivé, premier servi, sans place attribuée à chaque appartement.
Atouts
- Un immeuble patrimonial de 1911, inscrit aux monuments historiques, dans ses jardins.
- Des vues dégagées sur Nice, parfois sur la mer, dans les étages élevés du corps principal.
- Côté jardins, de grands appartements de standing, avec vue sur les jardins ou, plus haut, sur les toits de Nice.
- Des appartements d'exception, dont la valeur dépasse nettement la médiane de la résidence.
- Des jardins en terrasses et un chauffage collectif dans la plupart des logements diagnostiqués.
- Le centre-ville, Jean-Médecin et la Promenade du Paillon accessibles à pied.
Points de vigilance
- Valeur très variable selon le bâtiment, l'étage, la vue et l'état : chaque appartement s'apprécie individuellement.
- Charges et travaux votés : à consulter dans les documents de copropriété avant d'acheter.
- Stationnement : quelques places le long de la voie privée, sans place attribuée à chaque appartement.
- Travaux en parties protégées (façades, toitures, entrées) soumis au régime des monuments historiques.
Marc, VDB Immobilier Nice — observations professionnelles, octobre 2026
Histoire
D'une résidence hôtelière Belle Époque à la copropriété
Le Grand Palais appartient à la génération des grands hôtels et résidences construits sur les pentes de Cimiez pour les hivernants du début du XXe siècle. Il a été bâti pour l'homme d'affaires Alfred Donadéi, propriétaire du terrain.
Selon le service Ville d'art et d'histoire de Nice, il proposait à l'origine environ 150 « grands et petits » appartements meublés, sans doute parmi les premiers immeubles de « pied-à-terre » de la Côte d'Azur ; une partie fonctionnait en hôtel-restaurant. Une annexe, le Petit Palais, complétait l'ensemble hôtelier.
Sources : service Ville d'art et d'histoire de Nice (notice diffusée par l'Office de tourisme métropolitain) ; base Mérimée, notice PA06000063 « Hôtel du Grand Palais (ancien) » ; registre national des copropriétés ; PSS-archi (commanditaire, annexe). L'année « vers 1912 » de la Base de données nationale des bâtiments est une estimation, distincte de cette chronologie.
Construction de l'ensemble par l'architecte Charles Dalmas : deux bâtiments, dont un de dix niveaux, à ossature métallique recouverte de maçonnerie.
Résidence d'appartements meublés pour séjours d'hiver ; une partie fonctionne en hôtel-restaurant.
Date du règlement de copropriété enregistré au registre national des copropriétés : les anciens appartements de l'hôtel sont devenus des lots d'habitation.
Inscription partielle au titre des monuments historiques : façades et toitures des neuf blocs, entrées et cages d'escalier, composition paysagère et vestiges du funiculaire.
Architecture
Une façade Belle Époque au-dessus des jardins
- StyleArchitecture Belle Époque, façades ornées, balcons en fer forgé, lucarnes en couronnement
- PlanDeux bâtiments (Ville d'art et d'histoire) : le bâtiment principal, à longue façade courbe face aux jardins, et une annexe perpendiculaire à l'est, le Petit Palais (PSS-archi) ; neuf blocs numérotés de I à IX (Mérimée)
- GabaritBâtiment principal en rez-de-chaussée et neuf étages, soit dix niveaux, environ 35 m de hauteur (Ville d'art et d'histoire, BDNB) ; annexe plus basse, en rez-de-chaussée et sept étages (PSS-archi)
- StructureOssature métallique recouverte de maçonnerie (Ville d'art et d'histoire)
- JardinsComposition paysagère en terrasses, avec murs de clôture, protégée au titre des monuments historiques
- ProtectionInscription partielle aux monuments historiques, arrêté du 17/06/2021 (Mérimée PA06000063)
- ArchitecteCharles Dalmas (Ville d'art et d'histoire ; architecte non renseigné dans la notice Mérimée)
- CommanditaireAlfred Donadéi, homme d'affaires (PSS-archi)
Prestations et cadre de vie
Une résidence de standing dans ses jardins
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Appartements et superficies observées
Surtout des 3 pièces de 70 à 90 m² dans les ventes 2021-2025Afficher le détail
Appartements et superficies observées
Surtout des 3 pièces de 70 à 90 m² dans les ventes 2021-2025Afficher le détailLes ventes enregistrées portent surtout sur des trois-pièces, avec aussi de grands quatre et cinq-pièces. Les surfaces varient selon les blocs et les plans.
5 ventes
22 ventes
9 ventes
Surfaces bâties usuelles (moitié centrale des ventes) relevées dans les ventes d'appartements de 2021 à 2025 (DVF). Ce sont des surfaces observées, pas celles de tous les logements. La surface bâtie DVF n'est ni la superficie Carrez, ni la surface habitable du DPE.
Copropriété et bâtiments
166 lots d'habitation, un ensemble protégé au titre des monuments historiquesAfficher le détail
Copropriété et bâtiments
166 lots d'habitation, un ensemble protégé au titre des monuments historiquesAfficher le détail- Copropriété« Le Grand Palais », 2 boulevard de Cimiez (registre national des copropriétés, extraction du 08/10/2026)
- Lots166 lots d'habitation ; aucun lot privatif de stationnement déclaré (places non attribuées le long de la voie privée)
- SyndicSyndic professionnel, mandat en cours
- RèglementRèglement de copropriété daté de 1936 (registre national des copropriétés)
- HomonymesÀ ne pas confondre avec la résidence « Le Grand Palais » du boulevard de l'Armée-des-Alpes, avec la petite copropriété « Petit Palais » déclarée à la même adresse, ni avec l'hôtel du Petit Palais, avenue Émile-Bieckert
- BâtimentsDeux bâtiments, neuf blocs (Ville d'art et d'histoire, Mérimée) ; 159 à 166 logements (BDNB)
- NiveauxDix niveaux pour le bâtiment principal (rez-de-chaussée et neuf étages) ; environ 35 m de hauteur (BDNB)
- ProtectionFaçades, toitures, entrées, cages d'escalier et jardins inscrits aux monuments historiques (2021)
Performance énergétique
48 logements diagnostiqués de 2021 à 2026, surtout en classe DAfficher le détail
Performance énergétique
48 logements diagnostiqués de 2021 à 2026, surtout en classe DAfficher le détailRépartition des étiquettes énergie, en retenant le diagnostic le plus récent de chacun des 48 logements diagnostiqués (environ trois logements sur dix).
Source : DPE de logements existants (ADEME), extraction du 08/10/2026. Les classes E et F sont regroupées. Aucun DPE collectif de l'immeuble n'a été repéré.
- ChauffageCollectif dans la majorité des diagnostics, au gaz naturel ; individuel électrique dans une partie des logements
- Diagnostics49 DPE de logements, de 2021 à 2026
Autour de la résidence
Commerces, transports et services
Un secteur de centre-ville : commerces, santé, écoles et transports sont à quelques minutes, au pied des collines de Cimiez.
Distances à vol d'oiseau depuis l'adresse, pas des temps de marche. Équipements : INSEE BPE 2025. Bus et tramway : Lignes d'Azur, horaires du 08/10/2026. Espaces verts : Métropole Nice Côte d'Azur.
Questions fréquentes
Le Grand Palais en questions
Quel est le prix au m² au Grand Palais ?
De 2021 à 2025, 36 ventes d'appartements ont été enregistrées au Grand Palais. Leur médiane est d'environ 6 000 €/m², et la moitié des ventes se situe entre 5 200 et 6 900 €/m². Les écarts entre appartements sont importants : le bâtiment, l'étage, la vue, les volumes et la qualité de la rénovation font varier la valeur. Les appartements de grand standing se situent nettement au-dessus de la médiane : trois ventes ont dépassé 9 000 €/m² depuis 2021, dont deux en 2025 (prix rapportés à la surface bâtie DVF). Ces chiffres ne remplacent pas l'estimation d'un appartement.
Combien de logements compte la résidence ?
La copropriété Le Grand Palais déclare 166 lots d'habitation au registre national des copropriétés, répartis dans deux bâtiments et neuf blocs.
Quand le Grand Palais a-t-il été construit, et par qui ?
Selon le service Ville d'art et d'histoire de Nice, l'ensemble a été édifié en 1911 par l'architecte Charles Dalmas, pour l'homme d'affaires Alfred Donadéi. Il proposait à l'origine des appartements meublés et un hôtel-restaurant ; il est aujourd'hui une copropriété d'habitation.
Le Grand Palais est-il un monument historique ?
Oui, en partie. Depuis un arrêté du 17 juin 2021, sont inscrits au titre des monuments historiques les façades et toitures des neuf blocs, leurs entrées et cages d'escalier, la composition paysagère (jardins, terrasses, murs de clôture) et les vestiges du funiculaire.
Peut-on stationner au Grand Palais ?
Oui. Il est possible de stationner le long de la voie privée qui dessert la résidence. Les emplacements sont toutefois en nombre limité et fonctionnent selon le principe du premier arrivé, premier servi. Il ne s'agit pas de places privatives attribuées à chaque appartement. Les modalités précises d'utilisation restent soumises aux règles de la copropriété.
Comment rejoindre le Grand Palais en transports ?
L'arrêt de bus Désambrois est à une quarantaine de mètres, et six lignes de bus passent à moins de 300 m. Le tramway est accessible à l'arrêt Durandy (lignes 2 et 3) et à l'arrêt Jean Médecin (ligne 1), à environ 430 et 540 m à vol d'oiseau.
Existe-t-il d'autres « Grand Palais » ou « Petit Palais » à Nice ?
Non. Une résidence récente porte aussi le nom de « Le Grand Palais », boulevard de l'Armée-des-Alpes. Cette fiche concerne la résidence du 2 boulevard de Cimiez, à distinguer aussi de l'hôtel du Petit Palais, avenue Émile-Bieckert, et de la résidence voisine Le Majestic.
Sources et méthode
D'où viennent ces informations ?
- Registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), extraction du 08/10/2026.
- Base de données nationale des bâtiments (CSTB), millésime 2026-02.a ; Référentiel national des bâtiments.
- Base Mérimée (ministère de la Culture), notice PA06000063 « Hôtel du Grand Palais (ancien) ».
- PSS-archi, fiches « Le Grand Palais » et « Le Petit Palais » (source secondaire).
- Service Ville d'art et d'histoire de Nice, notice « Ancienne résidence hôtelière du Grand Palais ».
- Demandes de valeurs foncières (DGFiP), fichier Etalab du 17/07/2026, ventes 2021-2025 d'appartements anciens ; contrôle avec le millésime géolocalisé du 20/10/2026.
- Diagnostics de performance énergétique (ADEME), extraction du 08/10/2026.
- INSEE, Base permanente des équipements 2025 · Lignes d'Azur (GTFS du 08/10/2026) · Métropole Nice Côte d'Azur.
- Observations professionnelles et photographies de VDB Immobilier Nice.
Méthode, en bref
- La médiane et les quartiles portent sur les prix de vente enregistrés, en euros courants, parkings et caves vendus avec l'appartement compris. Une vente en l'état futur d'achèvement de 2021 est écartée, car elle ne relève pas du marché de l'ancien. Les ventes enregistrées au « 2 bis boulevard de Cimiez » sur la parcelle de la résidence voisine Le Majestic ne sont pas comptées.
- Les ventes au-delà de 9 000 €/m² (surface bâtie DVF) sont comptées et contrôlées une à une (surface Carrez, dépendances, parcelles) ; aucun percentile élevé n'est calculé sur un échantillon de cette taille.
- Les données de vente ne renseignent ni le bâtiment, ni l'étage, ni la vue, ni l'état des appartements : ces éléments relèvent des observations de VDB.
- Aucune vente individuelle n'est publiée.
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